(Publicado en Expansión 22-3-17)

Una de las decisiones más difíciles que tuvo que tomar el Gobierno que salió de las urnas a finales de 2011 fue, sin duda, el rescate financiero. A ningún país soberano le gusta echarse en brazos de otros. Pero la España de aquel momento había dilapidado todo su crédito y cada día que pasaba se deshacía nuestro tejido empresarial y aumentaba la desesperación de las clases medias, arrasadas por el desempleo. Sólo con el apoyo del BCE se podía hacer una limpieza necesaria que se había ido retrasando a base de parches desde 2008, pues la solvencia del país estaba en entredicho como bien representaba el indicador clave de aquellos días, la prima de riesgo.

El Reino de España no fue rescatado –como sí lo fueron otros Estados de la UE–. Pero tuvo que afrontar con humildad la solicitud de ayuda para limpiar una buena parte del sistema de cajas de ahorros que probablemente tenían sus días contados desde que se politizaron tras la aprobación de la LORCA en el año 1985.

Mientras tanto, el sector inmobiliario, cuya salud depende absolutamente de la del sector financiero, había dejado de existir desde 2008. Su revitalización exigía la recomposición previa del mercado hipotecario. Este rescate era la última esperanza para normalizar la compraventa y promoción de viviendas. El efecto más reconocible del rescate fue la creación del banco malo (Sareb), institución creada ex profeso para que las entidades rescatadas volcaran sus activos y deuda inmobiliaria. Aunque Sareb no tenía entre sus obligaciones la de dinamizar el mercado inmobiliario, lo cierto es que ha sido desde 2013 un actor clave en este renacer.

Su primera operación, una venta que hoy consideraríamos modesta, fue un paquete de unas mil viviendas vendidas por unos 100 millones de euros a un fondo internacional. Era verano de 2013 y por primera vez pusimos cara y ojos a los fondos especulativos que ya estaban en el país. A finales de ese año, Sareb sacó otra cartera, esta vez de suelos, en un movimiento arriesgado y audaz para el momento, que se saldó también con gran éxito. Estas operaciones han sido clave en la recuperación del sector. Sirvieron para poner “suelo al suelo”. Antes de esa fecha no había referencias reales de mercado, no había transacciones suficientes para establecer precios de venta de producto final, ni por supuesto de la materia prima: el suelo.

El funcionamiento de Sareb no ha sido todo lo eficiente que nos hubiera gustado a los que trabajamos en el sector.

Pero es justo reconocer, por un lado, la extrema dificultad que supone acoger, evaluar, clasificar y recomponer una cartera de activos y de deuda en un tiempo récord y, por otro lado, vender todo ese producto de manera ordenada, teniendo en cuenta que hubo que improvisar plantilla, procedimientos, interlocución, herramientas, proveedores, etc., mientras arreciaba la protesta social y política.

Capturar el valor

Lo cierto es que Sareb no sólo ha influido en el mercado, sino que ha ido adaptándose a su evolución. Cada año hemos asistido a un hito o avance en su funcionamiento. Un cambio importante, con gran mensaje social, fue la decisión de terminar muchas de las promociones que habían quedado en curso. Frente a las voces que clamaban por la demolición del stock, Sareb optó por añadir valor a inversiones ya ejecutadas en parte. Desde luego, se trataba de las mejor ubicadas o aquellas en las que el coste de finalizar superaba el precio final de venta estimado, pero sin duda marcaba un camino: capturar el valor de lo existente.

Otro importante hito fue despojar a las entidades de la gestión de los activos cedidos para, mediante un procedimiento competitivo, dejar la comercialización en manos de cuatro grandes servicers. Igualmente significativo fue desarrollar directamente, aunque apoyada en promotores solventes, viviendas en una docena de ubicaciones bien elegidas.

Ahora que el sector inmobiliario ha cogido cierta velocidad y que hay varias decenas de promotoras y cooperativas operando con notable éxito, y dado que Sareb ya ha vendido la mayoría de los solares finalistas y bien ubicados, quizá sería el momento de que la entidad diera un nuevo paso.

Una mayor involucración que ayude a la consolidación de este sector de supervivientes. Ahora toca dar valor a la infinidad de suelos urbanizables. Y también a los finalistas con peor ubicación. Para eso sería necesaria una mayor colaboración entre promotoras, cooperativas y Sareb. Esto redundaría en beneficio de todas las partes, pues de la creación de valor se beneficiarían todos, al tiempo que las necesidades de capital serían muy bajas.

Lo primero que debe plantearse Sareb es abandonar la exclusiva planificación de objetivos anuales para pasar a otra que combine ésta con otra de periodos plurianuales. Para que las colaboraciones alcancen éxito se necesitan plazos de maduración más extensos. Y hasta 2027 hay tiempo más que suficiente.