(Publicado en Expansión el 15-2-17)

Hace dos o tres años no había mercado de suelo en Madrid. Tomar como referencia el precio del suelo en 2013 ó 2014 no tiene sentido. 34.000 visados de obra nueva en cada uno de esos años –el mínimo histórico– lo atestiguan.

En esa época no había profesionales del sector comprando suelo. No los había porque el sector promotor había quedado completamente arrasado, y los supervivientes tiraban de suelo histórico o de promoción delegada con los bancos. Los únicos que compraban y marcaron “el suelo del suelo” eran los fondos de inversión. Fondos que compraban y siguen comprando con un planteamiento muy conservador. Su dinero, aunque abundante, es muy caro, esclavo de unas TIR muy elevadas.

El precio de ese suelo ahora se está normalizando, y se encarece por el mero hecho de que existe competencia que antes no existía. Y también porque el comprador de la vivienda final va llegando al precio máximo que está dispuesto a pagar por la vivienda que busca. ¿Y cuál es ese precio máximo? Pues el que le permite la banca, ni más ni menos.

Hay un dato que se suele pasar por alto. Sin embargo, es muy ilustrativo de la importancia del papel moderador de la banca en el ciclo actual.

Actualmente, el precio del dinero es el más barato de nuestra historia. Está muy por debajo del vigente en el momento en que se produjo la burbuja inmobiliaria. Los precios del suelo como de la vivienda se mantienen muy por debajo de los máximos de aquellos años. La razón no es otra que, aunque la tentación está ahí, de momento el sector financiero está limitando la concesión de préstamos para compra de vivienda en dos aspectos fundamentales: el esfuerzo –parte de los ingresos familiares destinados al pago de la cuota– y el plazo de amortización de la hipoteca. Y eso es lo que hace que los precios se moderen.
En la jornada de financiación inmobiliaria organizada la semana pasada por CaixaBank y Asprima, algunos promotores se quejaban de que el precio del suelo está subiendo, y advertían de que en un sitio en que se vende con alegría a un determinado precio, si éste sube un 20% no se venderá bien. Correcto. Si eso es así, el mercado estará muy sano para los próximos años. Si algún promotor se quiere equivocar en sus inversiones y pagar por un suelo lo que no vale, no venderá casas. Salvo, claro está, que la banca cambie la política que hemos descrito o que el Gobierno de turno recupere desgravaciones.

Prudencia

Sinceramente, no veo a mucho promotor equivocándose. De hecho, no veo mucho promotor. Aparte de las tres grandes compañías formadas con fondos de inversión –que compran a precios conservadores–, los que han sobrevivido compran con muchísimo cuidado. Y no porque quieran, sino porque también la banca está siendo prudente al conceder crédito al promotor, hasta el punto de tumbar alguna operación en la que no creían por el demasiado optimista precio de venta final.
Las cooperativas, sin embargo, sí están empujando el precio del suelo para arriba. Pero no a costa de poner en riesgo el funcionamiento de este negocio, sino por todo lo contrario, por reducir el riesgo. Esto es:

El precio del suelo: En la medida en que el producto final se coloca a cooperativistas antes de comprar el suelo, el margen del promotor se esfuma: la rentabilidad al dinero arriesgado desaparece pues este desaparece. Y ese margen va a parar al vendedor del suelo, que normalmente preferirá venderlo a quien más pague por él.

Seguramente el precio del suelo va a subir más que el de la vivienda, precisamente por la proliferación de cooperativas y porque, cuanta más competencia, mayor estrechamiento de márgenes.

José Luis Ruiz Bartolomé